Od ledna do června letošního roku se smíšené ceny zvýšily v průměru o 5 %. Vidím prostor pro další navýšení, předpokládám, že nepřekročí 10 %. – předpovídá Jarosław Sadowski, hlavní analytik společnosti Expander Advisors, v rozhovoru pro money.pl.

Experti Expander analyzovali nabídkové ceny bytů na sekundárním a primárním trhu v 17 největších polských městech, kde byl počet inzerátů minimálně 100. Na základě toho odhadli, že v červnu byla průměrná cena za metr čtvereční bytu 9 092 PLN.

Zbytek článku je pod videem

Developeři působící v 10 největších městech našli v první polovině roku 2023 kupce za téměř 33,6 tis. byty. Tento výsledek je až o 53 % lepší než loni. Nutno dodat, že za posledních pět let bylo z hlediska prodejů nových bytů nejlepší první pololetí roku 2021: developeři tehdy uzavřeli až 35 000 smluv. developerské smlouvy – srovnává Wielgo.

– Největší boom jsme zaznamenali v červenci. Očekávám v srpnu velký zájem o koupi bytu za touto hranicí, ale od září by měl pomalu klesat. Rok od roku bude počet účastníků postupně klesat, protože podmínky programu budou brzy splňovat pouze mladí lidé narození převážně v kontextu demografického poklesu – dodává Sadowski.

Zvláště znepokojivá může být situace ve Varšavě, Krakově a Trojměstí. Big Data z RynekPierwotny.pl ukazují, že na konci června byla nabídka krakovských developerských společností až o 28 % vyšší. méně bytů než před šesti měsíci. V hlavním městě v tomto období klesla nabídka prostor o 23 % a v Trojměstí o 18 %.

– V 10 metropolích nabízely developerské společnosti ke konci června celkem kolem 54,7 tis. místní nebo 15 %. méně než na konci loňského roku – říká odborník.

Podle něj možná ještě letos bude se opakovat příběh před pouhými dvěma lety, kdy kvůli nedostatečné nabídce bytů rapidně vzrostly jejich ceny. V hlavním městě se například nabídka bydlení za prvních šest měsíců snížila až o 1/4. Přestože jej developeři začali dokončovat později, v roce 2021 vzrostla průměrná cena za metr čtvereční o 14 %. K podobnému nárůstu došlo v Krakově a Vratislavi a v Trojměstí činil 18 %.

Letos je bohužel těžké být optimistou, protože od prosince přibylo nových bytů v Krakově a Štětíně v průměru o 10 % v metru, ve Varšavě a Trojměstí – o 9 %, v Bydhošti – o 7 % a v Lodži a Poznaň – o 5 procent Relativně málo, kolem 3 %. průměrná cena za metr čtvereční vzrostla ve Vratislavi, ve městech hornoslezské metropole-Zagłębie a v Lublinu – říká expert z webu RynekPierwotny.pl.

Wielgo upozorňuje, že riziko zvýšení cen není všude stejné. V Lodži, Poznani a Katovicích se to podle něj v tuto chvíli zdá málo, protože developeři mají zásobu bytů, na které získali stavební povolení, ale stavbu ještě nezačali.

Ve Varšavě, Krakově, Trojměstí a Vratislavi – jak dodává náš partner – je však letošní investiční aktivita developerských společností v porovnání s poptávkou příliš nízká. Pokud se bude dále zvyšovat, rychle se vyčerpá zásoba bytů se stavebními povoleními získanými v minulých letech.

Z pohledu kupujících hrozbu mnohem lépe ilustruje cenová struktura bytů nabízených developerskými společnostmi například v Krakově, kde se průměrná cena za metr čtvereční zvýšila nejvíce, a to až o 10 procent, a kde nabídka prostor za cenu nižší než 10 000 PLN. PLN klesl z 21 na 14 procent. Procento bytů s cenou nad 15 000 PLN. PLN za metr se zvýšil z 18 na 31 procent. – zdůrazňuje odborník.

Dramatické změny v cenách a nabídkách developerů zaznamenal mimo jiné také RynekPierwotny.pl: ve Varšavě a Trojměstí. V hlavním městě je podíl bytů 9 000. PLN za metr čtvereční se snížil z 24 na 15 procent a byty přesáhly 15 000. PLN vzrostl ze 17 na 25 procent. V Tricity je počet bytů 9 000. PLN se snížil z 24 na 15 procent. Počet prostor s cenou nad 15 000 PLN za metr čtvereční naopak vzrostl ze 17 na 25 procent.

V Bydhošti a Štětíně došlo k výraznému poklesu podílu bytů na 8 000 jednotek. PLN za metr čtvereční, v Bydgoszczi, na konci loňského roku až 44 procent. byty nepřekročily tuto cenu, a ve Štětíně – 15 procent. V červnu jejich podíl klesl na 30 procent, resp. a 8 procent Současně se zvýšilo procento bytů s nabídkovou cenou nad 12 000 PLN. PLN za metr.

Podle experta Expandera budoucí ceny nemovitostí budou do značné míry záviset na výši úrokových sazeb centrální banky. Od září 2022 je referenční sazba 6,75 %. Jak bylo oznámeno, první snížení úrokových sazeb můžeme očekávat v září. Jaký to bude mít dopad na realitní trh, kde je více kupujících než bytů na prodej?

I kdyby sazby brzy klesly, toto snížení nebude dostatečně velké, aby vedlo k výraznému zvýšení bonity, což by následně podnítilo prodeje domů a vyšší ceny. Pouze pokles úrokových sazeb alespoň o 2 procentní body povede k výraznému oživení trhu. V současnosti je však těžké předvídat, kdy se tak stane, říká Sadowski.

Než sazby výrazně klesnou, podle Sadowskiho to developeři doženou výstavbou nových bytů. – I přes pokles nových investic v předchozích dvou letech zahájili developeři nové investice, jakmile se dozvěděli o programu Bezpečný úvěr. Předpokládám tedy, že pokles úrokových sazeb se bude krýt s nárůstem počtu bytů na prodej, díky čemuž se vyrovná poptávka a nabídka a ceny nevyletí raketově nahoru – říká expert .

Podle něj je nepravděpodobné, že by ceny nemovitostí klesaly, zejména v segmentu malých a středních bytů, jejichž koupi lze financovat zajištěným úvěrem. Sadowski ale nevylučuje redukce v segmentu velkých bytů. – Poptávka po takových nemovitostech je výrazně nižší, ale i tak je riziko poklesu cen nízké. Takový scénář by byl možný, kdyby úrokové sazby klesaly velmi pomalu, domnívá se expert Expander.

Karolina Wysota, novinářka money.pl