NAd koupit, držet, prodat jsou jen některé z mnoha forem známých od úsvitu majetkových daní. Pozemky a domy po celém světě zdražují, ale zdanit je nevadí. Státní rozpočty zdevastovala pandemie, ale finanční zátěž životního majetku je pro vlády rizikem.
Zdanění pozemku a domu se používá nepřetržitě po celém světě již 8 000 let – zajímavým způsobem vypráví příběh této daně Radka MacGregor Pelikánová a Petra Jánošíková ze Západočeské univerzity v Plzni ve výzkumné práci publikované VŠE ve Vratislavi Ve své podstatě (ne)spravedlivá daň z nemovitosti. Nejstarší informace naznačují, že již na počátku sumerských časů byla daň nazývána bala zaplatili obyvatelé městského státu Lagaš.
Daň pro ty, kdo něco vlastní, se rozšířila po celém starověkém světě. Vládci potřebovali prostředky na vlastní obživu a vedli stále nákladnější války. Existovaly různé základy a formy zdanění, ale taková daň byla známá v Babylóně, starověkém Egyptě, Persii, Číně, Řecku a Římě. V extrémních případech může daň dosáhnout až 10 %. hodnotu vlastněného majetku.
Příjem lepší než nemovitosti
Říše se rozpadly, ale daň z nemovitosti přežila moderní dobu. Koncem 19. a začátkem 20. století však její význam upadal. Po změnách ve veřejných financích pod správou amerických prezidentů Clevelanda, McKinleyho, T. Roosevelta a Wilsona začala daňová zátěž stále více padat na výdělečný příjem, nikoli na nemovitosti vlastněné až dosud. Ukázalo se, že jde o mnohem efektivnější formu zdanění.
Další země následovaly příkladu Spojených států. Po dvou světových válkách bylo břemeno daňového zatížení definitivně uvaleno na příjmy a prodej zboží a služeb. V zemích OECD – podle studie o zdanění nemovitostí zveřejněné na konci července 2022 (Nocleh Zdanění v zemích OECD) – daně z nemovitosti poskytují v průměru 6 procent. daňové příjmy.
Pro státní rozpočty jsou mnohem důležitější jiné daně. Daně z prodeje zboží a služeb (DPH obecně) přinášejí v průměru 33 %. rozpočtové příjmy, příspěvky na sociální zabezpečení – 26 %, daň z příjmu fyzických osob – 23 % a daň z příjmu právnických osob – 10 %.
V tomto ohledu existují mezi zeměmi OECD významné rozdíly. Největší daňový význam má daň z nemovitosti v Koreji, kde poskytuje až 14 %. rozpočtové příjmy. Ve Velké Británii tento podíl dosahuje 12 %, ve Spojených státech a Kanadě – 10 %. V opačném extrému jsou Česká republika, Estonsko a Litva, kde daň z nemovitosti poskytuje méně než 1 %. daňové příjmy.
Vzhledem k rozdílům ve velikosti fiskálního přerozdělení důchodů může být vhodnější vztahovat příjmy z majetkové daně nikoli k jiným rozpočtovým příjmům, ale k velikosti hrubého domácího produktu. V České republice je tento poměr pouze 0,2 %, v Německu – 1,2 %. V Polsku – pro srovnání – méně než 2 %.
Praktické daňové nástroje
Jak podotýkají autoři studie OECD, tyto vztahy jsou nejen velmi slabé, ale i po desetiletí celkem stabilní. Za posledních šest desetiletí, od počátku 60. let, se daň z nemovitosti v nejvyspělejších zemích světa prakticky nezměnila v úzkém rozmezí 1,5 až 1,9 procenta.
Tato neměnnost může naznačovat, že vlády nebo místní komunity (výnosy z daně z nemovitosti významně přispívají do místních rozpočtů) nepřikládají tomuto typu zdanění příliš velký význam. Nic nemůže být dále od pravdy, jak dokazuje široká škála daňových základů a uplatňovaných zásad. Tato diferenciace umožňuje správním orgánům uplatňovat své preference v politice vůči různým sociálním skupinám. Daňové systémy většiny zemí nabízejí mnoho takových příležitostí.
Z daňového hlediska zahrnuje životní cyklus bytu nebo domu tři fáze: nabytí, držení a prodej. V každé z těchto fází mohou být vlastníci konfrontováni s daňovými zásahy ze strany správních orgánů.
Z daňového hlediska zahrnuje životní cyklus bytu nebo domu tři fáze: nabytí, držení a prodej. V každé z těchto fází mohou být vlastníci konfrontováni s daňovými zásahy ze strany správních orgánů. Při nabytí se jedná nejčastěji o daň z kupní transakce a v případě nové nemovitosti o DPH. V mnoha zemích jeho velikost závisí na velikosti transakce. Některé země jako Austrálie, Kanada, Velká Británie nebo Itálie preferují kupce prvního bytu v životě.
Z ekonomického hlediska jsou mezi majetkovými daněmi (zde je jistě vhodnější množné číslo) nejdůležitější periodické poplatky za prosté vlastnictví pozemků, bytů či domů. V zemích OECD generují více než 60 %. výnosy z daní z nemovitostí. V některých zemích OECD se však s průměrnými vlastníky středně velkých bytů často zachází jinak než s vlastníky velkých nebo mnoha nemovitostí.
Například ve Španělsku platí vyšší daňové sazby majitelé nemovitostí v hodnotě více než 700 000 eur. V jinak bohatém Norsku se běžná daň z nemovitosti týká jen čtvrtiny majitelů domů. Pokud jde ale o druhý byt či dům, daňové povinnosti jsou již 95 %. jejich vlastníky.
Byty k pronájmu jsou stále dražší a mizí
Vlastnictví nemovitostí lze také finančně podpořit – jak to některé země dělají – například pomocí pomoci se splácením hypotéky. Fáze prodeje nemovitosti má také své druhy zdanění. Nejčastěji se jedná o daň z kapitálových výnosů, jejíž výše se na ní v mnoha zemích OECD odvíjí. zda je předmětem zdanění základní dům či byt, nebo tzv. druhý dům. Preference vůči vlastníkům bytů se projevují i při konstrukci daní dědických a darovacích.
Byty zdražují, daně nerostou
Období pandemie a jejího překonání – 2020-2021 – bylo ve většině zemí světa obdobím rychlého růstu výdajů financovaných ze státních rozpočtů. Aby je vlády částečně vyrovnaly a snížily deficity, budou chtít dříve nebo později sáhnout po nových zdrojích rozpočtového financování. Větší příjmy z majetkových daní se mohou pro mnohé finanční úřady ukázat jako chutné sousto.
Experti OECD nenavrhují zvýšení zdanění majetku. Upozorňují však na prudký nárůst jejich cen od vypuknutí pandemie a s tím spojené riziko stále obtížnějšího přístupu k vlastnímu ubytování. Od konce roku 2019 do konce roku 2021 vzrostly ceny nemovitostí v zemích OECD v průměru o 12,8 %. U naprosté většiny z nich již tempo růstu cen nemovitostí převyšuje prognózu jejich růstu před vypuknutím pandemie.
Úspory proti nerovnosti
Růst cen nemovitostí a jejich nízké zdanění v mnoha zemích podle názoru expertů OECD představuje riziko prohloubení ekonomických a sociálních nerovností mezi vlastníky bytů a těmi, kteří je dosud nevlastní. Rychlý nárůst cen domů znamená, že se výrazně prodlužuje doba, po kterou je rodina schopna nashromáždit kapitál potřebný k pořízení nemovitosti. Jedná se o srovnání vašeho disponibilního příjmu s cenou bytu.
Ve Vídni si myslí, že bydlení je právo, ne zboží
Ve Spojených státech, kde vlastnictví bytu není tak palčivým problémem (byt vlastní méně než 40 % americké populace), je toto období nejkratší ze zemí OECD, protože je staré pouze 4 roky. Na Novém Zélandu, kde také málo lidí žije ve vlastním domě či bytě, se doba získávání finančních prostředků v současnosti zdvojnásobila a dosáhla až 18 let. V Polsku – pro srovnání – to podle OECD trvá 9,5 roku.
Vlády v zemích OECD, jak dokládá historie zdanění majetku, mají tendenci chránit ekonomické zájmy vlastníků půdy. Existují pro to pádné argumenty. Vlastní nemovitost, zejména v evropských zemích, zejména v zemích střední a východní Evropy, je obvykle nejdůležitějším aktivem nashromážděných úspor (jaksi životním aktivem). Jejich vyšší zdanění může negativně ovlivnit finanční situaci a mobilitu střední třídy, základ ekonomického a sociálního rozvoje.
Rychlý růst cen nemovitostí však staví veřejnou správu před dilema, jak vyvážit práva vlastníků a nevlastníků, jak byla definována v době bývalé Polské republiky. Jeho současným protějškem je u nás probíhající diskuse o tom, zda je byt zbožím nebo právem.
Tento problém se netýká jen naší země. Experti OECD očekávají, že další růst cen nemovitostí povzbudí orgány veřejné správy k přijetí „holističtějšího“ přístupu, tedy k určitým ústupkům těm, kteří tak nemají. Jedním z jejich vodítek je častější zhodnocování hodnoty bytů a domů, které je zohledněno při zdanění.
V některých zemích – Austrálie, Nový Zéland, Norsko, Litva – se to již děje. Ne všude. Ve Velké Británii se základ daně z nemovitostí neindexuje od roku 1991, v Belgii – od roku 1975, v Rakousku – od roku 1973, ve Francii – od roku 1970 a v Lucembursku – od roku 1941. Německo v tomto ohledu láme rekordy. zatímco v západních spolkových zemích daňový základ odpovídá cenám roku 1964, ale v bývalém východním Německu – od roku 1935.
