Jaké jsou hnací síly rezidenčního trhu v Polsku a střední a východní Evropě?

– Trh s bydlením – a zejména segmenty institucionálního pronájmu (PRS), studentského ubytování a sdíleného ubytování – ve střední a východní Evropě je v současnosti méně rozvinutý než v západní Evropě. V námi analyzovaných zemích je většina bytového fondu stále ve vlastnictví fyzických osob nebo obcí. Nicméně v posledních letech, zejména v hlavních městech Varšavě, Praze, Budapešti a Bukurešti, a v menší míře v Sofii a Bratislavě, byl pozorován rostoucí podíl soukromých fondů na trhu s bydlením. Rozvoj sektoru bydlení byl zaznamenán také v krajských městech, především v Polsku a České republice – říká Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Vedoucí oddělení Corporate Finance and Living Services pro region střední a východní Evropy ve společnosti Colliers.

Hlavní tahouni rezidenčního trhu ve střední a východní Evropě

Urbanizace a migrace

S rozvojem měst ve střední a východní Evropě roste poptávka po nájemních bytech v městských oblastech. Migrace z venkova do měst při hledání zaměstnání, vzdělání a zlepšení životní úrovně je pozorována již léta. Mnoho lidí, kteří se rozhodnou změnit své bydliště, hledá kvalitní prostory k pronájmu za flexibilních podmínek, což se přímo promítá do nárůstu poptávky po bytech ze soukromého i institucionálního sektoru.

Mezera v zásobování

Dalším hnacím motorem růstu trhu s bydlením ve střední a východní Evropě je nedostatečná nabídka bydlení, a tudíž rostoucí počet institucionálních investorů, jako jsou private equity firmy nebo specializované fondy, stejně jako svěřenské fondy investující do nemovitostí, které začínají investovat svůj kapitál v regionu střední a východní Evropy. Lákají je relativně nižší náklady a vyšší potenciální zisky ve srovnání se západní Evropou a také rostoucí poptávka po bytech k pronájmu.

Rostoucí střední třída

Růst velikosti střední třídy v zemích střední a východní Evropy přispívá k nárůstu poptávky po pronájmu bytů z fondů PRS. Zlepšená životní úroveň zase znamená, že zákazníci mohou zaplatit více za lepší kvalitu služeb, úroveň dokončení prostor a lepší umístění.

V dnešní době stále více mladých lidí dává přednost pronájmu před vlastním. Vybírají si životní styl, který podporuje mobilitu, a oceňují koncept sdílené ekonomiky. Institucionální pronájem, i když je dražší než ten, který nabízejí jednotliví pronajímatelé, přináší mnoho výhod, a proto je nájemci preferován – mnoho stávajících aktiv PRS již má pořadníky, do kterých se lze nastěhovat.

Dostupnost

Nárůst nákladů na úvěry na bydlení znamená, že část společnosti si nemůže dovolit koupit byt. Mnoho lidí se také nechce vázat dlouhodobými úvěrovými závazky. Institucionální leasing je často levnější než splátkový úvěr a mnohem pohodlnější a flexibilnější.

Válka na Ukrajině

Konflikt za naší východní hranicí má významný dopad na poptávku po bydlení v regionu střední a východní Evropy, i když jeho rozsah se může lišit podle země a lokality. Náhlý nárůst počtu uprchlíků vedl k rozvoji trhu nájemního bydlení, včetně segmentu PRS, a také studentského bydlení, zejména v zemích jako Rumunsko, Polsko a Maďarsko. I když se mohlo zdát, že nárůst poptávky bude dočasný, zůstává na vysoké úrovni, což se promítá do omezené dostupnosti bytů a trvale vysokých cen nájmů v největších městech. Tento stav by měl trvat déle.

Sdílené služby

Střední a východní Evropa je regionem, který si investoři nejčastěji vybírají v odvětvích, jako je outsourcing podnikových procesů (BPO), centra sdílených služeb (SSC), IT nebo výzkum a vývoj, které nadále zaznamenávají nárůst investic a nových pracovních míst. Je to dáno především nižšími provozními náklady a také dostupností dobře vyškolených zaměstnanců. Tyto faktory zvyšují poptávku po bydlení ve větších městech regionu.

Rostoucí role leasingu

Země střední a východní Evropy mají již léta velmi velký trh kupujících domů. Jejich procento je mnohem vyšší než v západoevropských zemích, kde je vyšší podíl nájemníků. Očekává se, že v regionu CEE-6 se trend vlastnictví vlastního bytu postupně obrátí a že změna přístupu se stane jedním z nejdůležitějších fenoménů, který bude v následujících letech utvářet trh s bydlením.

Česká republika je lídrem trhu PRS

Z hlediska stávajících bytů k institucionálnímu pronájmu, které drží developeři a investoři, zůstává Česká republika vedoucím trhem s téměř 62 500 jednotkami (+10 % oproti roku 2021). Polsko je na druhém místě s přibližně 10 000 místními obyvateli (+217 % ve srovnání s rokem 2021). V loňském roce jsme také zaznamenali výrazný nárůst nabídky v Maďarsku (+301 %), Rumunsku (+244 %), Slovensku (+173 %) a Bulharsku (151 bytů za poslední dva roky).

– Je třeba poznamenat, že trh PRS v Polsku se rozvíjí velmi dynamicky a stávající zdroje v současnosti dosahují téměř 11 000 prostor. Navíc ze zemí střední a východní Evropy má Polsko ve výstavbě nejvyšší počet bytů určených k institucionálnímu pronájmu a největší počet takových projektů ve fázi přípravy. Většina aktuálně plánovaných investic má přijít na trh v letech 2023 a 2024, říká Michal WitkowskiŘeditel Living Services pro region střední a východní Evropy ve společnosti Colliers.

Trh studentského bydlení a flatshare roste

Po poklesu během pandemie nabírá trh studentských bytů dech. V zemích ECO-6 se hodně spoléhá na koleje vlastněné univerzitami. Studentské koleje, které jsou ve vlastnictví institucí, jsou stále relativně novým a rostoucím segmentem trhu.

Novým fenoménem v zemích střední a východní Evropy je také sektor sdíleného ubytování. V šesti zemích analyzovaných Colliers je tato forma bydlení známá pouze v České republice, Polsku a na Slovensku.

Ceny nemovitostí nadále rostou

Za posledních 10 let vykazovaly ceny nemovitostí v Evropské unii trvale rostoucí trend. Celkově se během let 2015-2021 ve 27 zemích EU tyto ceny nemovitostí zvýšily o 38 %. Jeden z největších nárůstů byl zaznamenán ve střední a východní Evropě – v Maďarsku (+108 %). Se silným růstem cen se potýkala také Česká republika (+84 %) a Slovensko (+54 %), dále Bulharsko (+49 %), Polsko (+48 %) a Rumunsko (+ 34 %). Ze zemí EU byl nejmenší nárůst nákladů pociťován v Itálii (+3 %) a na Kypru (+4 %).

Rostoucí význam energeticky úsporných budov

Zvyšování povědomí nájemců o ekologicky šetrných a energeticky účinných budovách, nejen v kontextu politiky ESG, ale také z hlediska finančních přínosů, může přispět k rostoucímu rozdílu v nájemném mezi zelenými a tradičními budovami ve všech zemích ECO-6. Tento trend by navíc měl být viditelný ve všech sektorech realitního trhu, včetně rezidenčního segmentu.