Jen asi 30 procent. kapitál investovaný v posledním čtvrtletí byl alokován do kancelářských aktiv, na které se investoři soustředili především v prvním pololetí. Investiční aktivita se také pomalu přesouvá do sektoru PRS. Transakce dokončené na trhu s bydlením dne pronájem zatím jich není mnoho, ale mnoho jich probíhá jednání, která posílila poté, co byli retailoví zákazníci odříznuti od hypoték. Do poloviny listopadu proběhly v tomto sektoru pouze 4 transakce.

Zahraniční investice v Polsku: ze kterých zemí pochází kapitál?

Podle údajů z trhu dosáhla po třech čtvrtletích roku 2022 hodnota transakcí na investičním trhu v Polsku 4,3 miliardy eur a třetí čtvrtletí skončilo s výsledkem mírně vyšším než ve druhém čtvrtletí letošního roku. Nutno však podotknout, že to bylo kvůli transakcím, které měly být uzavřeny v roce 2021, ale jejich dokončení se odkládá až na letošní rok.

Kapitál investovaný na trhu nepojízdný v Polsku pochází především ze Spojených států, dále z České republiky, Německa, Švédska a Velké Británie. Investoři na polském trhu se obracejí k nepojízdný skladkteré byly v uplynulém roce nejčastěji vybíranými aktivy. Investiční trh se také stále více orientuje na rezidenční projekty a vše tomu nasvědčuje v následujících měsících nepojízdný ze dvou sektorů bude nejvýhodnější. Viditelný je také kapitálový zájem o velké maloobchodní projekty, kterým se na trhu daří.

Snížit potenciál zahraničních investic z geopolitických důvodů

Podzim přinesl výrazné změny v přístupu k investicím nejen u nás, ale i v celé Evropě. Většina kapitálových subjektů přijala strategický postoj „počkejte a uvidíme“., což má za následek menší transakční aktivitu a zdlouhavé rozhodovací procesy. Geopolitické faktory, nový vývoj na globálním logistickém trhu, prudké zpomalení ekonomických ukazatelů v mnoha zemích, přízrak energetické krize, růst náklady dluhové financování a výstavba investic, nebo stále probíhá inflace učinit vývoj na trhu vysoce nepředvídatelným. Zpomalení globální ekonomiky a celkové klima jsou stále méně příznivé pro investice.

Viditelné nálady se však zatím neprojevily na akvizicích zaznamenaných na evropském trhu, kde také v první polovině letošního roku. oproti loňskému roku zájem o aktiva logistického sektoru vzrostl. V prvních třech čtvrtletích roku 2022 bylo v západoevropských zemích zaznamenáno pouze 10 %. snížit hodnota uzavřených transakcí v meziročním srovnání. Výsledky v samotném třetím čtvrtletí letošního roku, mimo Spojené království, zůstaly silné, a to i přes rostoucí úrokové sazby na klíčových evropských investičních trzích.

Co Polsko přilákat zahraniční investice?

Probíhající makroekonomické změny však vyvolávají u investorů stále větší skepsi. I přes rostoucí náklady na údržbu nemovitosti trhy střední a východní Evropy však stále zásobují náklady ve srovnání se západní Evropou. Stav skladového sektoru v Polsku je velmi dobrý. U nás 30 % nových skladů v Evropěa z hlediska poptávky po prostoru jsme na třetím místě za Velkou Británií a Německem. Polsko a další země v regionu střední a východní Evropy jsou také hlavními lokalitami pro relokaci výroby a služeb. Investorům také nabízíme velký domácí trh. Vztah mezi poptávkou a nabídkou dostupných skladovacích prostor navíc hovoří pro další zvýšení cen nájmů, které již vzrostly zhruba o 15 až 20 %. To znamená lepší míru návratnosti, se kterou lze na západních trzích jen těžko počítat. Ukazují dekompresi stropních sazeb.

Proces kontroly ocenění na našem trhu ve skladovém sektoru již také začal. Nejatraktivnější logistické a průmyslové objekty, nacházející se u Varšavy, jsou hodnoceny na 4,75 % a v krajských městech v průměru na 5,15 %. V případě retailových parků dochází také k mírné korekci kapitalizačních sazeb.

Čekání na investiční příležitosti – poptávka po nemovitostech u polského moře

Investoři mají zájem především o rozsáhlé logistické areály, městské sklady a byty k pronájmu v největších městech Polska. Počítá se také s malými místními maloobchodními prostory a moderními kancelářskými budovami umístěnými v centrálních obchodních oblastech velkých center po celé zemi. V listopadu letošního roku český fond Investika a lucemburská Bud Holdings dokončily transakci na koupi komplexu Łużycka Office Park v Gdyni, který se skládá z pěti kancelářských budov třídy A o celkové ploše 27 200 m².

Podle výzkumu je Gdyně nejen jedním z nejžádanějších měst pro život v Polsku, ale také jedním z nejatraktivnějších regionů pro investory. Ve srovnání s polskými a evropskými aglomeracemi má velký potenciál. Oblast Pomořanska zajímá kupř. fondy z Dálného východu a investoři ze západní a jižní Afriky.

Je však obtížné určit vhodné míry kapitalizace vzhledem k výši příjmů z pronájmu a úrovni nárůstu nákladů na služby na roční bázi. Na trhu existuje propast mezi očekáváními kupujících a prodávajících.

Mezitím, ekonomické ukazatele v Evropě jasně ukazují na zpomalení a přízrak blížící se recese. V Polsku jsou již nyní pociťovány dopady měnících se ekonomických prognóz. Vzhledem ke stále velkému objemu kapitálu drženého investory se zájmem o náš trh lze však očekávat, že optimalizace ocenění bude dostatečnou pobídkou k využití investičních příležitostí.

Autor: Agata Karolina Lasota, generální ředitelka LBC Invest